12月14日，由温家宝总理主持召开国务院常务会议，为防止房产价格被离商品价值的泡沫水份无序膨胀，促进房地产市场更健康地发展，提出增加土地供给，打击囤地，抑制投机、加强监管，推进保障房建设等四大举措，比2005年“国八条”、2006年“国六条”，措辞更为强烈，原先是“稳定房价”，此次使用的是“遏制”肯定会对房价过快的上涨产生抑制作用，明年二手房中介市场发展展望现在必须早做打算，“人无远虑，必有近忧”，应对“国四条”政策一一精作分解和深度析剖，房产中介公司管理才能做到上有政策，下应对策，知已知彼，百战不殆。

一、要增强普通商品房有效供给，提高土地供应和使用效率。该政策在全国范围内推广，关键在于地方政府的执行力，上海市政府跟进预计会加强现行政策的执行力度。打击一大批房产商，囤地惜售行径，提高普通商品房供应量，但普通商品房却远在郊区，并不能对市中心房地产价格产生直接影响，并且上海地少人众，土地资源稀缺，但一些去年郊区热点（如奉贤地区，迪士尼乐园题材）概念已透支，外环房涨幅超内环，商业区题材炒作推动区域房价超速上涨明年应抑制，短期内不会有明显超跃整体房产市场涨势，甚至会回落，主要看区域，大商业地段的实际效益是否符合预期，如住宅市场的大虹桥概念只能在其核心区兑现，随京沪高铁和虹桥机场改建，交通枢纽建成后，这一板块及周边的交通地位和环境产生巨变，但九亭、江桥、徐泾、赵巷并不能短期上涨，因为市政府在泗泾和颛桥地区大量低价解决低收入住房，困难家庭房建设工程将抑制周边地区房价上涨，闵行和松江临近大虹桥地区也不会大涨。

第二、要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，有打有保，这对中介公司有利有弊，一般客户因自住和改善性需求而购房自然会从差额征收营业税得到实惠，房地产政策正式从“保入增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”政策的导向和意图是极其明显的，从两年到五年抑制投资投机购房对中介公司消极影响是巨大的，但房东将5.5%增加税收转嫁购房者，中介依然会因稀缺房源，在高房价面前束手无策，这一现象会在市中心如徐家汇地区，更会一房难求。但加大差别化信贷政策，切实防范各类住房按揭贷款风险和楼市价格波动涉及金融安全和宏观经济保入运行，政府在调控中面临两难，价格回落必然使银行坏账增多，房地产是支柱性行业，今年房地产对国有私有大型企业利润与地方政府收入拉动作用是明显，投资巨大型企业盈利的70%以上，房价只能软降落，明年投资性住房信贷政策执行力度主要由商业银行视按揭风险而自行调节，既然明年宽松货币政策将延续，房产方面货币投入量没有减少，土地和房价自然难以大幅下跌，中介房产公司只要能发掘内部潜力，同舟共济，共克时艰，多在上海旧区改造居民自住房，搬迁结婚，用房销售工作做功课。

第三、要加强市场监管力度，整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地抬拍挂和商品房预售等制度，加强房地产信贷风险管理对房地产中介市场长期健康发展都是有利无弊的。

第四、要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，上海解决人均15平方半以下低收入住房困难家庭住房问题，这一供求关系变化对房地产中介市场形势严峻不利的。

综上所述，这“国四条”替代了去年年底以来扶持房地产市场发展的“新政”，房地产价格将在明年四、五月间大部地区得到抑制，房产中介企业销售利润在六、七月大幅锐减，但从2005年开始房地产调控政策执行以来房价走势情况来观察，这些宏观调控政策在依靠土地财政收入模式，在地方政府和大型开发商化于无形，在他们共同推动房价涨高和城市化规模不断扩张，投入房地产货币发行量越来越大，新地区依然不断提高地价成本，地产中介市场前景美好，但是如今年十一月二手房交易量价齐齐暴涨和十二月房产交易中心人头攒动，办理交税过户无序波动，赶末班车争先恐后的潮流现象，明年估计很难重复，关注政策变动，在震荡向上的楼市中努力把握商机，毕竟房价自零伍年调整后给中介房产带来销售片刻困难，但迎来更新销售黄金期，冬天来了，春天还会远吗？

文/赢房

2010年1月8日